Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра

Торгово-развлекательные центры (сокращённо ТРЦ) – это комплекс учреждений, предоставляющих клиентам самые разнообразные услуги. В первую очередь их посетителей интересует шоппинг. Здания ТРЦ довольно большие и могут включать в себя несколько этажей, на которых размещается множество заведений. Главным образом, объект состоит из различных бутиков с одеждой, обувью и аксессуарами. Помимо этого, внутри можно найти продуктовые магазины, кафе, отделения для спортивных игр, боулинг, кинотеатры – практически что угодно, вплоть до небольших контактных зоопарков. В большом торговом центре все эти заведения гармонично сочетаются. Посетитель может не спеша ходить по бутикам, присматриваясь к товару. Ему также будет удобно передохнуть в кофейне, отвлечься от покупок за развлечениями или как минимум оставить детей в игровой комнате. Благодаря разнообразию товаров и услуг покупатель дольше остаётся в торговом комплексе, положительно влияя на рост прибыли.

Особенности бизнеса

В России и странах СНГ в целом формат торгово-развлекательных комплексов является относительно новым. Концепция данных заведений позаимствована из западного опыта, и за несколько десятилетий она довольно успешно прижилась. ТРЦ оказываются весьма прибыльными заведениями, однако создание такого бизнеса – дело непростое, со множеством различных нюансов.

Строительство нового торгового комплекса – масштабный проект, требующий тщательного планирования, оценки логистики и привлечения грамотных специалистов. 

Разбирая преимущества, в первую очередь важно отметить, что ТРЦ являются универсальными заведениями, по определению предоставляющими широкий спектр услуг. Благодаря этому большим объектам не страшна конкуренция. Во-вторых, после того, как собственник сдаст построенный центр в эксплуатацию и привлечёт владельцев бизнеса для аренды помещений, «молл» начнёт приносить стабильный доход, не требуя дополнительных мероприятий и затрат. Постоянный поток клиентов гарантирован при грамотно спланированной логистике заведения и его архитектурной привлекательности.

Переходя к недостаткам, стоит сказать, что строительство и организация объекта требуют колоссальных затрат, притом зачастую невозможно чётко рассчитать их на этапе планирования. В процессе работы может потребоваться больше ресурсов. Из-за необходимости в огромных инвестициях на старте, у ТРЦ крайне редко бывает один владелец. Чаще всего заведением управляют несколько человек. К тому же, для строительства здания необходимо подготовить большое количество документов. Объект должен чётко соответствовать строительным регламентам и требованиям безопасности, а сам концепт должен пройти ряд проверок перед открытием стройки.

Риски

Несмотря на универсальность и торговую разнонаправленность заведений, конкуренция в данном сегменте рынка постепенно ожесточается. В последние годы покупателей «отвоёвывают» интернет-магазины. Для привлечения потребителя хозяевам придётся внимательно отнестись к выбору места для застройки, продумать максимально удобное для посетителей расположение помещений, разработать уникальный и привлекательный архитектурный дизайн, а также организовать рекламу. В идеале ТРЦ окупаются за несколько лет, но в местах, перенасыщенных торговыми точками, они могут приносить убытки на протяжении десятилетий.

Основной задачей для владельца ТЦ является привлечение арендаторов, и наивысший риск для «молла» – именно низкая заполненность, простаивание места. Чтобы избежать такого исхода, необходимо привлечь владельцев бизнеса и представителей брендов ещё до открытия объекта, на этапе строительства. В этом поможет хорошая рекламная кампания.

Также рискованно привлекать слишком большое количество собственников. Большой команде будет тяжело работать сообща и согласовывать расходы, а различные управляющие компании будут решать проблемы лишь локально и общими методами.

Организационный план

Организационный план – это раздел, который описывает основные аспекты управления и организации будущего предприятия. Он включает в себя информацию о структуре компании, ролях и обязанностях ключевых сотрудников, а также детали организационной культуры и процедур, которые будут применяться в ходе бизнес-операций.

Регистрация деятельности

Прежде всего, необходимо подготовить нужную документацию. Так как владельцев у ТЦ чаще всего несколько, то оформляется либо Общество с ограниченной ответственностью (ООО), либо Закрытое акционерное общество (ЗАО). Разработкой здания и получением официальных разрешений на застройку занимаются строительные агентства, специализирующиеся на проектировании крупных инвестиционных проектов.

Привлечение инвесторов

Столь огромный бизнес не может обойтись без инвесторов, даже если организатор взял кредит в банке. Сам владелец участка для строительства может оказаться инвестором. Чтобы привлечь вкладчиков, необходим продуманный бизнес-план, в котором учитываются региональные особенности, текущее состояние рынка и расчёт финансовых затрат. Чтобы убедить платёжеспособных людей вложиться в дело, нужно показать наличие управленческих способностей. Также можно предоставить инвестору возможность выйти из сделки, например, посредством продажи собственной доли.

Выбор расположения торгового центра

Логистический этап – важнейший и самый сложный в разработке проекта ТЦ. Потенциальному посетителю должно быть удобно добраться до центра. Желательно, чтобы здание располагалось в людном районе, на широком проспекте рядом с основными транспортными узлами города. Плюсом будет наличие остановки общественного транспорта поблизости. Привлекательным удобством для владельцев личного авто окажется парковка: в некоторых случаях оптимальным вариантом станет строительство многоэтажного паркинга.

Хотя и существуют успешные торговые центры в провинциальных городах, расположенные на окраинах, в больших городах строительство ТРЦ на удалённых от многолюдных районов участках нежелательно.

Этапы строительства

Над строительством торгового центра должна работать команда профессионалов – архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, строителей, а также экономистов и маркетологов для «раскрутки» готового бизнеса. Воплощение проекта в жизнь включает несколько основных этапов:

• Закупка оборудования. Обязательным шагом является проведение в центр коммунальных систем. Зданию понадобится электроэнергия, водопровод и канализационная система для уборных. Также нужно обеспечить центр теплоэнергией на зимний сезон. Всё это требует закупки специальных приборов. Сложнее решить мебельный вопрос с помещениями для аренды. Некоторые арендаторы могут предпочесть собственную мебель. Владельцу необходимо изучить спрос и сдавать некоторые помещения в обставленном виде. Например, книжный магазин можно обустроить стеллажами, а место для одёжного бутика – полками и вешалками;
• Формирование штата сотрудников. Прежде всего, у молла будет управляющий – директор. Понадобится также бухгалтер для ведения финансовой отчётности. За состоянием оборудования в здании должны следить сантехники и электрики. Для обеспечения чистоты нужны уборщики. Охранники будут следить за соблюдением порядка на территории;
• Привлечение арендаторов торговых площадей. Хотя владельцу желательно обеспечить максимальную заполненность центра, как правило, несколько съёмщиков формируют основную долю в потоке людей и прибыли. Это крупнейшие заведения на территории центра. Ими могут быть продуктовые гипермаркеты, бутики популярных брендов одежды, магазины техники и т.д. Чтобы потенциальному арендатору было выгодно устроиться в ТЦ, необходимо предложить ему гибкий договор аренды, хороший сервис и рекламную компанию.

Финансовый план

Данный раздел описывает финансовые аспекты будущего предприятия. Он включает в себя прогнозы и проекции финансовых показателей: доходы, расходы, прибыль, потребность в капитале и другие финансовые метрики на определенный период времени (обычно на несколько лет вперед). Планирование помогает определить финансовую целесообразность и устойчивость бизнеса.

Инвестиции на старте

Строительство столь крупного заведения требует колоссального стартового капитала. Как правило, одних только вложений инвесторов или кредита недостаточно, эти два источника финансов рекомендуется грамотно объединять. Среднестатистическая сумма, необходимая для строительства ТРЦ в России, колеблется от 20 до 40 миллионов долларов.

Расходы и погашение кредитов

Первым делом заёмщик должен грамотно продумать схему выплаты процентов по кредиту банку. Нужно помнить, что и регистрация бизнеса не бесплатна, и владельцу придётся оплатить требуемые документы. Львиную долю финансов требует непосредственно строительство здания и впоследствии его необходимо обслуживать – это затраты на коммунальные услуги и интернет. Нужно будет также платить налоги, выплачивать зарплату сотрудникам ТЦ, периодически потребуется замена оборудования и ремонтные мероприятия. В первое время солидная сумма уходит на маркетинговую компанию: в среднем она обходится в один миллион рублей.

Доходы и расчёт прибыли

Готовый и сданный в эксплуатацию объект при грамотной организации работы начнёт приносить прибыль. Доходы складываются главным образом из арендной платы, и основную прибыль приносит группа крупных арендаторов, занимающих примерно 5% от общей площади помещений. Арендная ставка рассчитывается на 1 квадратный метр и составляет в среднем 900 рублей. Можно составить договор со съёмщиком таким образом, что оплата за коммунальные услуги ляжет целиком на него.

Срок окупаемости проекта и рентабельности

Если застройщик ответственно подошёл к выбору места, не поскупился на маркетинговую компанию и обеспечил в самом здании ТЦ комфортные условия для арендаторов и клиентов, то проект может окупиться за 3-4 года. Хорошим сроком окупаемости по России является срок в 7-13 лет. Проектированием постройки и составлением документации должны заниматься грамотные специалисты. Всё предприятие требует солидного стартового капитала, следует также помнить, что готовое здание будет вмещать огромное количество людей, а потому легкомысленное отношение к расчётам, строительству и обеспечению безопасности недопустимо.