Важность регулярного обслуживания зданий

Регулярное техническое обслуживание зданий – это ответственная работа, от качества выполнения которой зависит не только состояние жилищного объекта, но и здоровье и комфорт проживающих в нем людей. Многие владельцы доверяют эту работу специализированным компаниям, которые на условиях договора занимаются всеми возможными профилактическими и ремонтами заботами, а кто-то в целях экономии отводит часть обязанностей личному штату сотрудников, сохраняя долю бюджета в своем распоряжении. Можно ли таким образом обеспечить надлежащую заботу о здании, при этом сэкономив лишние деньги, или это только увеличит затраты в будущем? Именно об этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Причины по которым необходимо регулярно обслуживать здания

Техническое обслуживание зданий – это процесс поддержания и контроля за состоянием инженерных систем, коммуникаций, оборудования и конструктивных элементов сооружения. Данная процедура обеспечивает безопасность и комфорт жильцов, а также продлевает срок службы постройки. Рассмотрим основные причины проведения регулярного технического обслуживания.

Поддержание работоспособности инженерных систем

Инженерные системы здания – системы вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения, канализации, электропитания и прочие играют ключевую роль в обеспечении комфортных условий для проживания в здании. Регулярная проверка, настройка, очистка и ремонт перечисленных коммуникаций позволяет обнаруживать и устранять возможные неисправности на ранних этапах и пресекать поломки в будущем.

Регулярный контроль систем вентиляции и кондиционирования способствует выявлению засорений, которые могут привести к понижению качества воздуха в помещениях и, как следствие, негативно повлиять на здоровье жильцов, а обслуживание систем отопления обеспечивает нормальную работу обогрева в холодное время года. Среди базовых мероприятий по предотвращению возможных аварийных ситуаций можно выделить проверку электропроводки на отсутствие коротких замыканий, выявление утечек газа.

Обеспечение безопасности жильцов и прохожих

Техническое обслуживание сопряжено с понятием безопасности и является её неотъемлемым аспектом – неисправные электрические или вентиляционные системы могут привести к пожару, а старые или поврежденные кровли дают течь, аккумулируя влагу и плесень. Важно регулярно осматривать ключевые системы и компоненты здания для того, чтобы убедиться, что они работают должным образом и не представляют угрозы для жильцов.

Несколько примеров пренебрежения техническим обслуживанием здания и того, как это может подвергать риску людей:

• Пожарная система не обслуживается – это приводит к тому, что сигнализация не сработает в случае возгорания в критический момент. В результате жильцы здания могут оказаться в опасности, не имея возможности быстро покинуть помещение или вызвать на помощь спасателей;
• Неисправные электрические системы – нарушение целостности проводки и электрических приборов является одной из самых распространенных причин возникновения пожара и получения электротравм;
• Старая кровля – нецелостное покрытие вызывает локальные протечки и наносит ущерб имуществу. В результате некачественной кровли появляется нежелательная влажность, формирующая плесень и патогенных бактерий;
• Остановка вентиляции – недостаток внимания к вентиляционным системам приводит к накоплению вредных веществ в воздухе и негативно сказывается на здоровье жильцов – в особенности на тех, кто страдает аллергией или бронхиальной астмой.

Регулярное обслуживание включает в себя такие меры, как очистка канализации, вентиляционных систем, проверка и замена пожарных извещателей и дымоходов, обслуживание систем видеонаблюдения.

Сокращение затрат на ремонт

Еще одной причиной, отражающей необходимость регулярной инспекции, является сокращение затрат на ремонт. Для владельцев зданий гораздо проще управлять бюджетом на техническое обслуживание с предсказуемыми расходами, чем пытаться найти деньги каждый раз, когда возникают проблемы.

Вот несколько примеров того, как техническое обслуживание может помочь снизить затраты на ремонт:

• Раннее выявление проблем – эксперты определяют неисправности на ранних этапах, когда неполадки представляются не такими существенными и могут быть легко исправлены. Таким образом пресекается развитие серьезных проблем, которые в будущем могут вылиться в серьезные убытки;
• Продление срока службы оборудования – регулярная проверка компонентов системы отопления, кондиционирования воздуха, канализации и так далее продлевает их срок службы, снижая затраты на замену дорогостоящих механизмов;
• Предотвращение необходимости в экстренных ремонтах – наиболее значимый удар по финансам приносят неожиданные убытки, вызванные экстренными поломками, возникновение которых можно пресечь, проводя плановый (профилактический) ремонт.

Советы и рекомендации по уходу за зданиями

Под эксплуатацией зданий понимаются все задачи, требуемые для поддержания функциональности и пригодности здания для жизни. Для обслуживания одного здания требуется квалифицированная команда из нескольких человек с различными специальностями, включая электромонтеров, слесарей, маляров, штукатуров, кровельщиков и других.

Всего можно выделить три подхода к обслуживанию зданий:

• Хозяйственный — за ремонт отвечает владелец;
• Подрядный — владелец оплачивает услуги специалистов, которые занимаются техническим обслуживанием;
• Смешанный — ремонт выполняется обслуживающей компанией, а какие-то ремонтные задачи берет на себе владелец.

Выбор в пользу той или иной формы обслуживания зависит от множества факторов, при этом важно учитывать, что при организации хозяйственного подхода нужно на постоянной основе взаимодействовать с коммунальными и надзорными службами, нанимать собственный штат специалистов, выдавать им зарплату и уплачивать налоги. В таком случае часть работников будет иметь неполную загрузку, поскольку для проверки состояния некоторых систем, таких как климатическое оборудование, сотрудник может понадобиться всего 2 раза в год. Помимо этого, владелец должен предоставить своим работникам всю необходимую спецодежду, оборудование и инструмент для создания нормальных рабочих условий, а также располагать складом запчастей, стройматериалов и расходников в достаточном объеме, чтобы в случае возникновения неисправностей или аварийных ситуаций иметь возможности для оперативного ремонта.

Владелец может выбрать иной путь и доверить эту работу обслуживающей компании, которая в соответствии с договором будет заниматься регулярным техническим осмотром здания, диагностировать и устранять неполадки на самых ранних этапах, незамедлительно реагируя на появление технических проблем или их предпосылок. В таком случае собственник лишен тех обязанностей и забот, которые взваливаются на его плечи при выборе хозяйственной формы – нет нужды в организации складов, содержании и обучении специалистов, приобретении оборудования и требуемого оснащения. К тому же, владельцу не нужно постоянно связываться с коммунальщиками и надзорными органами, поскольку эту работу так же берет на себя обслуживающая компания.

Стоит отметь и другой подход – смешанный, когда у владельца в распоряжении для обработки заявок есть небольшой штат сотрудников, а сложные задачи выполняются сторонней компанией. Например, внутренний персонал не справляется с обслуживанием системы вентиляции и кондиционирования – в такой ситуации собственник может заключить договор, который направлен на работу именно с этой системой, обеспечивая здания всеми необходимыми спецработами. Конечно, подобное сотрудничество расходует часть бюджета владельца, однако при этом защищает его от возможных убытков, которые могли бы возникнуть без помощи специализированной организации.

Какие виды работ следует доверить профессионалам, а какие можно выполнить самостоятельно

При регулярном обслуживании здания некоторые обязанности лучше доверить профессионалам для того, чтобы гарантировать эффективность выполнения как профилактических работ, служащих для раннего выявления неполадок, так и ремонтных, зачастую требующих специальных знаний и навыков.

Рекомендуем доверять обслуживающим компаниям следующие обязанности:

• Проверка и обслуживание систем отопления – немногие специалисты обладают достаточными знаниями в области отопления и энергетики, которые могли бы помочь с предотвращением аварий и увеличением срока службы системы, поэтому рекомендуется обращаться к профессиональным инженерам;
• Ремонт электрических систем – все работы, связанные с электричеством, должны выполняться лицензированными электриками. Сюда относится проведение новой проводки, замена электрических панелей, устранение локальных сбоев и так далее;
• Обслуживание системы кондиционирования воздуха – профессиональные техники по обслуживанию кондиционеров и сплит-систем знакомы с особенностями оборудования и имеют опыт в его регулировке, очистке, обнаружения утечек хладагента и других;
• Ремонт кровли – кровля требует специализированных навыков, её обслуживание выполняется на высоте, поэтому инспекцию и ремонт лучше доверить опытным кровельщикам, которые сделают работу качественно, быстро и что самое главное – безопасно;
• Ремонт газовых систем – работы доверяются хорошо обученным газовщикам, имеющим соответствующую лицензию и квалификацию, поскольку от качества выполняемых ими работ зависит безопасность жильцов.

С другой стороны, есть некоторые работы, которые можно выполнить самостоятельно при наличии соответствующих навыков и инструкций:

• Проверка состояния окон и дверей – штатный сотрудник может самостоятельно проверить наличие трещин, зазоров, неисправностей в механизмах и уплотнителях, при необходимости заменив нефункционирующий элемент;
• Уборка прилегающих территорий – включает регулярную уборку территории вокруг здания, парковки, тротуаров и газонов, которую можно выполнить самостоятельно с использованием стандартных инструментов и садового инвентаря;
• Обслуживание канализации – сюда входит регулярная очистка сифонов и сливных отверстий от пробок, применение специальных средств для предотвращения засоров, проверка состояния труб на наличие утечек и разгерметизации. Однако, если возникают сложности, лучше всего обратиться к специалистам в области сантехники;
• Осмотр зданий – регулярный визуальный осмотр фасада и других конструкционных частей здания может быть выполнены самостоятельно, а результаты отражаются в журналах и актах осмотров. Процедура помогает своевременно выявлять видимые повреждения, включая трещины, затирание материалов и т.д. Если вы заметили серьезные проблемы, имеет смысл обратиться к профессионалам для более детального осмотра и оценки состояния здания;
• Проведение регулярной чистки вентиляционных решеток и фильтров – в зависимости от типа системы вентиляции, владелец может доверить эту работу штатному сотруднику, способному выполнять регулярную чистку вентиляционных решеток и замену фильтров, поддерживая нормальное функционирование системы и улучшая качество воздуха в помещении.

Важно помнить, что выполнение сложных или опасных работ без необходимых навыков и опыта может привести к нежелательным последствиям или повреждениям. Если у вас нет соответствующих знаний или не уверены в способностях своего персонала, всегда лучше обратиться к профессионалам сторонней организации, гарантирующим безопасность и качество выполнения работ по обслуживанию здания.

Заключение

Организуя техническое обслуживание здания, собственнику нужно учитывать то, какие задачи он сможет взять на себя, а какие потребуют задействования сторонней обслуживающей организации – так или иначе, собственный штат сотрудников вряд ли сможет в полной мере обеспечить выполнение всех профилактических и ремонтных работ, а для продления срока службы ключевого оборудования и поддержания высокого уровня безопасности в помещении, задействование специализированной компании является необходимым.